7 etapas da regularização fundiária urbana

O Brasil tem mais de 5 milhões de unidades em déficit habitacional. Além disso, milhões de famílias vivem em áreas sem titulação formal, ou seja, imóveis que existem, mas que, do ponto de vista jurídico, simplesmente não têm dono.

A regularização fundiária urbana (REURB), instituída pela Lei 13.465/2017, foi criada justamente para mudar esse cenário. No entanto, apesar da legislação já ter quase uma década de vigência, a execução ainda é lenta e fragmentada em boa parte dos municípios brasileiros.

Por que isso acontece? A resposta raramente está na lei. Está na base operacional: dados descentralizados, processos manuais, documentos perdidos e nenhuma rastreabilidade ao longo do fluxo. Em outras palavras, a regularização fundiária urbana trava porque a gestão não acompanhou a norma.

A seguir, você vai conhecer as 7 etapas da regularização fundiária urbana e entender, em cada uma delas, o que a ausência de governança de dados custa ao processo e o que a digitalização integrada pode mudar.

1.Cadastro de interessados

Tudo começa com o cadastro. Contudo, quando esse cadastro é feito em papel, em planilhas separadas por setor ou sem validação automatizada, os problemas se multiplicam antes mesmo de o processo ter início. Registros duplicados, dados desatualizados e informações incompletas criam retrabalho em todos os passos seguintes. 

A regularização fundiária urbana exige, desde o início, uma base única de interessados com dados validados, campos obrigatórios e histórico de alterações.  

Sem isso, toda a seleção e classificação posteriores partem de um ponto instável e qualquer contestação futura já tem terreno fértil para prosperar.

2.Seleção e priorização

Uma vez cadastrados os interessados, vem a seleção e, com ela, um dos maiores riscos jurídicos e políticos do processo. Quem foi contemplado? Com base em quê? Quem tomou essa decisão e quando? Sem rastreabilidade, qualquer seleção vira alvo potencial de questionamento judicial, impugnação ou escândalo público. 

Além disso, a priorização por critérios de vulnerabilidade, tempo de ocupação ou outros fatores precisa ser documentada de forma que qualquer órgão fiscalizador consiga verificar depois.  

Por essa razão, a governança de dados não é apenas uma boa prática nesta etapa, mas é uma exigência de segurança jurídica.

3.Instrução do processo

A instrução do processo da regularização fundiária urbana é, provavelmente, a etapa mais intensiva em documentação. São dezenas de documentos por processo, multiplicados por dezenas ou centenas de áreas regularizadas. 

Quando essa documentação circula em papel ou em pastas de e-mail, qualquer extravio compromete todo o processo. Consequentemente, o processo perde a cadeia de rastreabilidade necessária para finalizar o processo com segurança.

4.Tramitação interna

Depois da instrução, o processo precisa circular por diversos setores. Em órgãos que ainda operam com processos físicos ou com sistemas desconectados entre si, essa tramitação se torna um ponto cego.  

Além disso, sem um fluxo rastreável, não existe forma de medir o tempo médio de tramitação, identificar os gargalos ou cobrar responsáveis. O processo simplesmente desaparece na burocracia e a família que aguarda a titulação também fica invisível nesse intervalo.

5.Geração da Certidão de Regularização Fundiária

A CRF é o documento que formaliza a regularização fundiária perante o cartório de imóveis. Sua emissão exige que todas as etapas anteriores estejam concluídas, documentadas e aprovadas.  

Entretanto, qualquer erro identificado depois da emissão pode gerar retificação registral, nulidade do ato ou até ação judicial. Por essa razão, a geração da CRF deve ser o resultado de um processo inteiramente rastreável e não o início de uma tentativa retroativa de organizar o que ficou para trás.

6.Registro em cartório e publicação

Após a emissão da CRF, o processo segue para o Cartório de Registro de Imóveis e aqui começa uma etapa que muitos municípios simplesmente perdem de vista.  

Quantos processos foram encaminhados? Quantos já foram registrados? Quais estão com pendência? Sem um sistema de acompanhamento, essa resposta é impossível de obter com precisão. 

Da mesma forma, a publicidade da regularização fundiária urbana é obrigatória e um portal da transparência atualizado em tempo real é o que transforma esse cumprimento legal em confiança pública. 

7.Monitoramento pós-regularização

A regularização fundiária não termina com o registro. Com efeito, as famílias regularizadas precisam ser acompanhadas, especialmente em programas habitacionais com subsídio, parcelamento ou obrigações contratuais.  

Além disso, os órgãos habitacionais precisam de dados para justificar investimentos futuros, planejar novas fases e prestar contas ao Ministério das Cidades ou a financiadores externos. 

Sem um painel gerencial integrado, o que resta é a sensação de que “a coisa foi feita”, mas sem métricas, sem indicadores e sem base para a próxima decisão. 

Regularização fundiária exige base 

A regularização fundiária urbana representa uma das políticas públicas mais impactantes na vida de famílias de baixa renda. Quando funciona, ela transforma um imóvel ocupado informalmente em patrimônio reconhecido pelo Estado. Porém, para chegar lá, o processo percorre sete etapas que exigem, cada uma delas, dados organizados, documentos rastreáveis e visão gerencial integrada. 

Portanto, não é exagero dizer que déficit habitacional e regularização fundiária se resolvem com uma base de dados única, fluxo digital rastreável e gestão que enxerga o processo do início ao fim, desde o cadastro ao registro. 

Se o seu município está enfrentando qualquer um dos desafios descritos acima, faz sentido conversar sobre como um sistema especializado pode transformar o fluxo da regularização fundiária urbana e garantir que nenhum processo se perca pelo caminho.